Kalian menemukan rumah bekas yang harganya cocok, lokasinya pas, dan bangunannya masih kokoh. Lalu penjual berkata jujur kalau rumah itu masih terikat KPR di bank, dan kalian pun ragu apakah akta jual beli rumah kpr untuk rumah seperti itu tetap sah.

Rasa ragu itu wajar. Rumah yang masih jadi agunan bank punya jalur jual beli yang berbeda dari rumah yang sertifikatnya sudah di tangan pemilik. Sertifikat masih disimpan bank sebagai pemegang hak tanggungan, jadi akta jual beli rumah kpr tidak bisa dibuat sembarangan tanpa izin bank dan tanpa pelunasan atau kesepakatan take over yang jelas.

Penjelasan berikut membahas pengertian AJB untuk rumah yang masih KPR, lima syarat yang wajib dipenuhi, dua jalur yang bisa kalian pilih, sampai contoh hitung biaya PPAT dan pajak untuk rumah seharga Rp500 juta. Semua angka biaya di bawah memakai ketentuan yang berlaku, dan kalian tetap perlu konfirmasi ke PPAT setempat karena besaran bisa berubah.

Apa Itu AJB untuk Rumah yang Masih KPR

Akta jual beli rumah kpr merupakan akta otentik yang dibuat di hadapan PPAT sebagai bukti sah perpindahan hak atas tanah dan bangunan dari penjual ke pembeli. Tanpa AJB, balik nama sertifikat ke nama kalian tidak bisa diproses di kantor pertanahan. AJB di Hadapan PPAT juga menjadi dasar hukum yang kuat bila suatu hari muncul sengketa atas rumah itu.

Untuk rumah yang masih KPR, sertifikat hak atas tanah masih disimpan bank karena bank memegang hak tanggungan atas rumah itu. Hak tanggungan memberi bank hak untuk menahan sertifikat sampai utang KPR lunas. Karena itu akta jual beli rumah kpr baru bisa dibuat sesudah bank memberi persetujuan tertulis, atau sesudah KPR dilunasi dan hak tanggungan dicoret lewat roya.

Banyak pembeli mengira AJB bisa dibuat kapan saja asal penjual dan pembeli sepakat. Anggapan itu keliru dan bisa berujung pada AJB yang cacat hukum. PPAT yang teliti akan menolak membuat AJB bila syarat belum terpenuhi, terutama bila sertifikat belum bisa ditunjukkan dan bank belum memberi persetujuan.

Sebelum membayar uang muka, kalian juga bisa meminta penjual menunjukkan surat keterangan dari bank soal sisa utang KPR dan status hak tanggungan. Surat itu membantu kalian menilai apakah harga jual sudah memperhitungkan sisa utang, dan apakah jalur pelunasan dulu atau take over yang lebih masuk akal untuk kondisi kalian. Kalian juga bisa mengecek status sertifikat di kantor pertanahan untuk memastikan tidak ada sengketa atau blokir atas rumah itu.

Kapan Akta Jual Beli Rumah KPR Bisa Dibuat

Akta jual beli rumah kpr bisa dibuat ketika seluruh syarat sudah terpenuhi dan bank sudah memberi persetujuan tertulis. Bila KPR penjual sudah lunas, bank menerbitkan surat keterangan lunas dan memproses roya hak tanggungan, lalu sertifikat bisa diambil dan dibawa ke PPAT.

Bila KPR belum lunas, akta jual beli rumah kpr tetap bisa dibuat lewat jalur take over, dengan catatan bank menyetujui pengalihan KPR ke pembeli. Tanpa salah satu dari dua kondisi itu, PPAT tidak bisa melanjutkan pembuatan AJB, dan kalian sebaiknya tidak membayar uang muka dalam jumlah besar.

5 Syarat AJB untuk Rumah Masih KPR

Lima syarat di bawah wajib terpenuhi sebelum akta jual beli rumah kpr dibuat. Bila satu syarat belum ada, PPAT berhak menunda pembuatan AJB sampai syarat itu dilengkapi. Kalian bisa memakai daftar berikut sebagai pegangan saat memeriksa berkas penjual.

1. Sertifikat hak atas tanah atas nama penjual dan bisa ditunjukkan. Sertifikat menjadi bukti kepemilikan yang sah, dan PPAT wajib memeriksa keaslian serta kesesuaian nama di sertifikat dengan identitas penjual. Bila sertifikat masih di bank, penjual wajib meminta surat keterangan dari bank bahwa sertifikat itu memang dijaminkan untuk KPR yang sedang berjalan. Tanpa bukti itu, PPAT tidak bisa memastikan status rumah yang akan dijual.

2. PBB tahun berjalan sudah lunas. Bukti lunas PBB menunjukkan tidak ada tunggakan pajak bumi dan bangunan atas rumah itu. PPAT biasanya meminta SPPT PBB tahun berjalan beserta bukti bayarnya, dan tunggakan PBB dari tahun sebelumnya juga wajib diselesaikan. Kalian bisa meminta penjual menunjukkan bukti bayar PBB beberapa tahun terakhir sebagai pengaman tambahan.

3. Persetujuan tertulis bank pemegang hak tanggungan. Bank yang memberi KPR kepada penjual wajib memberi izin tertulis atas rencana jual beli itu. Izin tertulis itu melindungi semua pihak, karena bank berkepentingan memastikan utang KPR lunas atau dialihkan sebelum sertifikat berpindah tangan. Minta salinan surat persetujuan bank itu dan simpan bersama berkas jual beli kalian.

4. Pelunasan KPR penjual atau kesepakatan take over yang jelas sebelum AJB. Pelunasan Sebelum AJB menjadi jalur yang paling bersih, karena utang penjual selesai dan hak tanggungan bisa dicoret sebelum AJB dibuat. Bila pelunasan penuh belum mungkin, jalur take over bisa dipilih, asal bank menyetujui pengalihan KPR dan pembeli lolos penilaian kredit bank. Kesepakatan soal siapa membayar sisa utang dan kapan dibayar wajib tertulis dan disepakati kedua pihak sebelum akta jual beli rumah kpr dibuat.

5. Identitas utuh penjual dan pembeli beserta dokumen pendukung. KTP penjual dan pembeli wajib masih berlaku dan datanya cocok dengan nama di sertifikat. NPWP diperlukan untuk hitung pajak, sedangkan surat nikah diperlukan bila penjual atau pembeli sudah menikah, karena harta bersama menyangkut persetujuan pasangan. Bila penjual diwakili kuasa, surat kuasa yang sah dari notaris juga wajib ada.

Dua Jalur, Pelunasan Dulu atau Take Over

Akta jual beli rumah kpr untuk rumah yang masih KPR bisa ditempuh lewat dua jalur, dan pilihan jalur memengaruhi siapa membayar sisa utang dan kapan sertifikat bisa berpindah. Jalur pelunasan dulu lebih bersih dari sisi hukum, sedangkan jalur take over lebih ringan di awal karena pembeli tidak perlu menyiapkan dana pelunasan penuh sekaligus. Pilih jalur yang paling sesuai dengan kemampuan dana dan tenggat waktu kalian.

Pelunasan Dulu Sebelum AJB

Pada jalur pelunasan dulu, penjual melunasi sisa KPR sebelum AJB dibuat. Dana pelunasan bisa berasal dari uang muka pembeli, dari tabungan penjual, atau dari pinjaman talangan yang disepakati kedua pihak. Sesudah bank menerima pelunasan, bank menerbitkan surat keterangan lunas dan memproses roya hak tanggungan, lalu sertifikat bisa diambil dan akta jual beli rumah kpr bisa dibuat di hadapan PPAT.

Contoh rupiahnya begini. Rumah dijual Rp500 juta dan sisa KPR penjual Rp180 juta. Pembeli membayar uang muka Rp200 juta, lalu Rp180 juta dari uang muka itu dipakai melunasi sisa KPR. Sesudah bank menerbitkan surat lunas dan roya selesai, PPAT membuat AJB dan sisa Rp300 juta dibayar pembeli saat AJB ditandatangani. Jalur itu membuat sertifikat bersih dari hak tanggungan sebelum berpindah tangan.

Take Over KPR ke Pembeli

Pada jalur take over, KPR penjual dialihkan ke pembeli dengan persetujuan bank. Pembeli mengajukan permohonan kredit ke bank yang sama, bank menilai kemampuan bayar pembeli, dan bila disetujui, sisa utang KPR berpindah menjadi tanggungan pembeli. Skema itu cocok bila pembeli memang berencana memakai KPR juga dan tidak punya dana tunai sebesar harga rumah.

Contoh rupiahnya begini. Rumah dijual Rp500 juta dan sisa KPR penjual Rp220 juta. Pembeli membayar Rp280 juta tunai ke penjual sebagai selisih harga dan sisa KPR Rp220 juta dialihkan menjadi KPR atas nama pembeli. Cicilan yang dibayar pembeli sesudah take over mengikuti perjanjian kredit baru dengan bank, termasuk bunga dan jangka waktu yang disepakati. Kalian bisa membaca penjelasan lebih jauh soal take over KPR supaya paham cara kerja skema itu sebelum mengajukan permohonan ke bank.

Biaya PPAT dan Pajak Jual Beli

Biaya Notaris dan PPAT untuk pembuatan akta jual beli rumah kpr biasanya memakai patokan maksimal sekitar 1% dari nilai transaksi, sesuai aturan yang berlaku. Besaran itu menjadi batas atas, jadi biaya yang dikenakan PPAT bisa lebih rendah dari angka itu, tergantung kesepakatan dan nilai transaksi. Karena besaran bisa berubah mengikuti aturan yang berlaku, kalian sebaiknya menanyakan langsung ke PPAT setempat sebelum menandatangani AJB.

Selain biaya PPAT, pembeli menanggung BPHTB sebesar 5% dari nilai transaksi sesudah dikurangi nilai tidak kena pajak yang berlaku di daerah itu. Penjual menanggung PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Tarif PPh penjual mengikuti ketentuan yang berlaku dan bisa berbeda menurut jenis transaksi, jadi konfirmasi ke PPAT atau konsultan pajak setempat tetap diperlukan.

Pajak Penjual dan Pembeli

Pajak Penjual dan Pembeli terbagi jelas. Penjual membayar PPh atas hasil penjualan rumah, sedangkan pembeli membayar BPHTB atas perolehan hak atas rumah itu. Pembagian tersebut penting kalian pahami supaya tidak ada pihak yang mengira seluruh pajak ditanggung satu pihak saja.

Contoh hitung untuk rumah Rp500 juta begini. Biaya PPAT dengan patokan sekitar 1% berarti sekitar Rp5 juta. BPHTB 5% dari nilai transaksi sesudah dikurangi nilai tidak kena pajak, misal nilai tidak kena pajak Rp80 juta, berarti 5% dari Rp420 juta, yaitu Rp21 juta. PPh penjual mengikuti ketentuan yang berlaku pada saat transaksi. Total biaya di luar harga rumah pada contoh itu sekitar Rp26 juta ditambah PPh penjual, dan angka itu bisa bergeser mengikuti nilai tidak kena pajak di daerah kalian.

Biaya lain yang mungkin muncul antara lain biaya roya hak tanggungan, biaya balik nama sertifikat di kantor pertanahan, dan biaya pengecekan sertifikat. Ketiga biaya itu biasanya jauh lebih kecil dari biaya PPAT dan pajak, tetapi tetap perlu kalian masukkan ke hitungan dana. Kalian bisa menanyakan rincian biaya akad KPR ke PPAT atau bank supaya anggaran tidak meleset.

Apakah AJB sah bila rumah masih terikat KPR penjual?

Akta jual beli rumah kpr tetap bisa sah bila bank memberi persetujuan tertulis dan KPR dilunasi atau dialihkan lewat take over sebelum AJB dibuat. Bila AJB dibuat tanpa izin bank dan tanpa pelunasan, AJB itu rawan cacat hukum dan balik nama sertifikat bisa tertahan di kantor pertanahan. Karena itu kalian wajib memastikan persetujuan bank sudah ada sebelum menandatangani AJB.

Siapa yang menanggung biaya balik nama sertifikat?

Biaya Balik Nama Sertifikat biasanya ditanggung pembeli, karena pembelilah yang namanya akan tercantum di sertifikat sesudah akta jual beli rumah kpr ditandatangani. Biaya itu mencakup biaya layanan di kantor pertanahan dan biaya jasa PPAT bila pengurusan dibantu PPAT. Meski begitu, pembagian biaya tersebut bisa dinegosiasikan, jadi cantumkan kesepakatan itu secara tertulis sebelum AJB dibuat supaya tidak ada selisih paham.

Berapa lama proses AJB sampai sertifikat berpindah?

Waktu yang dibutuhkan berbeda menurut kondisi berkas dan antrean di kantor pertanahan. Bila berkas sudah utuh dan bank sudah menerbitkan surat lunas, pembuatan akta jual beli rumah kpr di hadapan PPAT biasanya selesai dalam hitungan hari. Balik nama sertifikat sesudah AJB biasanya memakan waktu beberapa minggu sampai beberapa bulan, tergantung daerah dan kelengkapan berkas.

Akta jual beli rumah kpr untuk rumah yang masih KPR tetap bisa dibuat dengan aman bila lima syarat terpenuhi, bank memberi persetujuan tertulis, dan kalian memilih jalur pelunasan dulu atau take over sesuai kemampuan dana. Periksa sertifikat, PBB, dan persetujuan bank sebelum membayar uang muka besar, hitung biaya PPAT dan pajak dengan contoh di atas, lalu ajukan seluruh pertanyaan kalian ke PPAT setempat sebelum tanda tangan. Dengan berkas yang rapi dan jalur yang jelas, rumah bekas yang masih KPR bisa berpindah tangan tanpa sengketa di kemudian hari.